مرکز دانش صنعت تاسیسات

گسترش شهرها و رشد جمعيت، مکاني درخور و مناسب براي اسکان و آرامش ساکنين خود مي‌طلبد. سابقا خانه‌هايي با مساحت‌هاي کوچک و بزرگ و طبقاتي محدود که از 2 يا 3 تجاوز نمي‌کرد،محل سکونت بود. اما پس از اين رشد و گسترش، اين قبيل خانه‌ها براي اين جمعيت کافي نبوده و ساخت خانه‌هايي بزرگتر که طبقاتشان از 3 بيشتر بود، طلب مي‌نمود. اين خانه‌هاي جديد که به نام آپارتمان شناخته مي‌شوند، مانند هر محصول وارداتي از کشورهاي ديگر داراي فرهنگ و اصول مربوط به خود بوده، به گونه‌اي که ساکنين موظف به رعايت آن مي‌باشند و در صورت عدم رعايت آن، محل زندگي نه تنها مامني براي آرامش نبوده، که ممکن است مشکلات فراواني براي ساکنين آن به همراه داشته باشد. يکي از مهمترين مشکلاتي که اغلب آپارتمان‌ها با آن مواجه هستند عدم پرداخت به موقع شارژ يا به عبارت بهتر آبونمان ساختمان است. مالکيت در آپارتمان شامل دو قسم است: مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالکيت قسمت‌هاي مشترک که قسمت‌هاي مشترک عبارتند از آن قسمتهاي ساختمان که مورد استفاده کليه سکنه قرار مي‌گيرد.

ماده4 قانون تملک آپارتمان تعيين سهم هر يک از ساکنين را در پرداخت اين حقوق، بدين سان تقسيم مي‌کند: «حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يک از مالکان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌هاي اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي که به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و اينکه مالکان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني کرده باشند.

پرداخت هزينه‌هاي مشترک اعم از اينکه ملک مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي‌است.» با عنايت به اين ماده، اين نکته به ذهن مي‌رسد که برخي از حقوق و تعهدات به ميزان مساوي و بدون در نظر گرفتن مساحت هر يک از واحد‌هاي آپارتمان در نظر گرفته و تعيين مي‌گردد.اما آيا قانون اين موارد را احصا نموده يا به نظر مديران ساختمان وا نهاده تا آنها بر اساس ساختمان و نيازمندي‌هاي آن اين سهم را تعيين نمايند؟ ماده 23 آيين نامه اجرايي قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1347تا حدودي اين تقسيمات را مشخص کرده که: «شرکاي ساختمان(ساکنين) موظفند در پرداخت هزينه‌هاي مستمر و هزينه‌هايي که براي حفظ و نگهداري قسمت‌هاي مشترک بنا مصرف مي‌شود طبق مقررات زير مشارکت نمايند:در صورتي که مالکين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي مشترک پيش‌بيني نکرده باشند سهم هر يک از مالکين يا استفاده کنندگان ازهزينه‌هاي مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوييل و آسفالت پشت‌بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون فوق‌الذکر و ساير مخارجي که ارتباطي به ميزان مساحت ندارد از قبيل هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري تاسيسات، باغبان،تزئينات قسمت‌هاي مشترک و غيره به طور مساوي بين مالکين يا استفاده‌کنندگان تقسيم مي‌گردد و تعيين اين سهم نيز با مدير يا مديران ساختمان است.«با ملاحظه اين دو ماده توجهمان به اين نکته جلب مي‌گردد که هزينه قسمت‌هاي مشترک به دو بخش منقسم مي‌گردد بخشي که مورد استفاده کليه ساکنين قرار مي‌گيرد مانند هزينه سرايدار يا آسانسور که به طور مساوي تقسيم مي‌گردد و همچنين هزينه‌هاي مشترکي همچون برق و آب ساختمان که بر اساس مساحت زير بناي قسمت اختصاصي و بدون در نظر گرفتن آنکه مالک،ملک خود را مورد استفاده قرار مي‌دهد يا خير محاسبه مي‌گردد که ميزان آن به صورتي مشخص در ابتداي هر ماه از ساکنين آن دريافت مي‌شود (امروزه به واسطه جايگزيني گاز با گازوئيل، گازبها نيز بر اساس همين معيارمحاسبه و دريافت مي‌شود) توجها اينکه در خصوص هزينه‌هايي مثل آسانسور و آسفالت پشت بام، همسايگان واحد‌هاي همکف يا طبقه اول نمي‌توانند به بهانه سالبه به انتفاع بودن استفاده ايشان از اين امکانات، از پرداخت هزينه مشترک نگهداري احتراز نمايند. اين ممنوع بودن از نپرداختن شارژ مربوط به اين دست هزينه‌ها به واسطه اين است که قانون تملک آپارتمان‌ها معافيتي در اين خصوص مقرر ننموده است. اما نکته حايز اهميت آن است که اغلب مديران آپارتمان‌ها در تقسيم اينگونه سهام براي هر واحد، راه‌حل مورد توافق تساوي را برگزيدند تا به دور از هر گونه اما و اگر در پرداخت ساکنين، به راحتي آبونمان را دريافت کنند و مخارج ساختمان را از آن بپردازند (البته اين شيوه توافقي است و مغاير قانون). البته با وجود چنين تمهيدي (تساوي ساکنين در پرداخت‌شارژ) از سوي مديريت ساختمان، هستند ساکنيني که خود را موظف به پرداخت شارژ ولو به قدر مساوي ندانسته و با عدم پرداخت به موقع آن، باعث کارشکني در کار مديريت و تبعا عدم پرداخت قبوض و ساير هزينه‌هاي مربوط به ساختمان مي‌گردند. ماده 10مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها حل اين مشکل راچنين بيان مي‌کند که: «در صورت امتناع مالک يا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترک،از طرف مدير يا هيات مديره به وسيله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود. هرگاه مالک يا استفاده‌کننده ظرف 10روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيات مديران مي‌توانند به تشخيص خود و با توجه به امکانات،از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ،تهويه مطبوع،آب گرم،برق،گاز و غيره به او خودداري کنند و در صورتي که مالک و يا استفاده کننده همچنان اقدام به تسويه حساب ننمايد اداره ثبت اسناد محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيات مديران براي وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده،اجراييه صادر خواهد کرد. تبصره 1:در صورتي که عدم ارايه خدمات مشترک ممکن يا موثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي(شوراي حل اختلاف) دادخواست داده و با رسيدگي خارج از نوبت،واحد بدهکار را از دريافت خدمات دولتي از قبيل آب و برق وغيره محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع آپارتمان جريمه نمايد». آري قانون وضعيت اينگونه ساکنين را بدين نحو مشخص نموده تا در مواقع اضطرار مديريت آپارتمان به آن قيام نمايد . اما آنچه در عمل اتفاق مي‌افتد، نحوه عمل توام با مسامحه با چنين ساکنيني است،مديراني که براي جلوگيري از تنش در آپارتمان با خاطيان رفتاري از روي دوستي و اعطاي مهلت براي پرداخت اين حق در نظر مي‌گيرند .هر چند امروزه با همکاري سازمان‌هاي ارائه دهنده خدمات شهري (سازمان آب، اداره گاز، اداره برق،...) امکان تعبيه کنتور‌هاي مستقل هر واحد پيش‌بيني گرديده است که مي‌تواند تا حد زيادي از هزينه‌هاي مشترک و پيوستگي سرنوشت واحد‌هاي مسکوني همسايه را کاهش داده و اشتراک همسايگان را در حد هزينه‌هاي واقعا مشترک مثل برق قسمت‌هاي مشاع و يا آب استفاده شده توسط سرايدار براي سيراب کردن باغچه و... تنزل داده است .