مرکز دانش صنعت تاسیسات

گاهی اوقات لازم می شود مطالبی در بخش جانبی سایت و در حاشیه مطرح گردد که بیان آن موجب روشن گری و مقایسه است. HVACCENTER تلاش می کند با ارائه یک نسخه کامل و همه جانبه در جهت افزایش آگاهی عمومی مخاطبان خود گام بردارد. راستی به نظر شما دلالی پر سود تر است یا مهندسی؟ اساسا چرا امروزه مهندسان، پزشکان، وکلا و حتی متخصصین امور دام!! هم ترجیح می دهند دلال باشند تا متخصص؟ در سال هاي گذشته افزايش قيمت مسكن در كشورمان متاثر از عوامل دروني و بروني بوده و با فراز و نشيب هايي همراه بوده است.

اما درسال هاي اخير قيمت مسكن و زمين خصوصا در شهرهاي بزرگ به شكلي بي رويه افزايش و رشدي تصاعدي (خصوصا در سال 85) داشته است. اين امر موجب فشار بيشتر بر اقشار كم درآمد شده و از سوي ديگر اين قشر كمتر از تسهيلات مسكن بهره برده اند. اين در حالي است كه سياست هاي اجرايي دولت بايد به گونه اي باشد كه اين گروه بتوانند بيشتر از ساير اقشار جامه از تسهيلات مذكور براي خريد مسكن استفاده كنند.

در حال حاضر حدود 17/5 ميليون خانوار در كشور زندگي مي كنند و به طور مستقيم در هر واحد مسكوني 1/1 خانوار سكونت داشته كه براي رسيدن به شاخص مناسب دراين بخش يعني هر خانوار در يك واحد مسكوني 1/7 ميليون واحد مسكوني نياز است. از طرفي در سال 85 حدود 778 هزار ازدواج ثبت شده است كه اين رقم همواره با نرخ رشد مثبتي در سال هاي آتي ادامه داشته و يكي از اصلي ترين نيازهاي اين زوج هاي جوان تهيه مسكن است. از سوي ديگر حدود 24 درصد واحدهاي مسكوني در شهرها و حدود 5 درصد در روستاها، اجاره اي و رهني بوده كه نشان مي دهد حدود 2/9 ميليون واحد مسكوني اجاره اي و رهني وجود دارد. به عبارت ديگر حدود 3/2 ميليون خانوار، مستاجر هستند. حال اگر از 62 درصد واحدهاي مسكوني فاقد اسكلت فلزي و بتن آرمه و تعداد خانه هاي فرسوده و غيرقابل سكونت صرف نظر كنيم نيازمند ساخت حدود 1/7 ميليون واحد مسكوني هستيم. با اين روند هر ساله به ساخت حدود 780 هزار واحد مسكوني براي زوج هاي جوان نياز داريم. از سوي ديگر 3/2 ميليون خانوار مستاجر باهزينه هاي سنگين اجاره و رهن مواجه بوده و قسمت اعظمي از درآمد اين اقشار را هزينه هاي مسكن مي بلعد. اين درحالي است كه به طور متعارف هزينه مسكن حداكثر يك سوم درآمد خانوار را در بر مي گيرد. همچنين براساس اعلام مركز آمار ايران هم اكنون حدود 466 هزار خانه مسكوني خالي در كشور موجود بوده و 2/9 ميليون واحد مسكوني رهن و اجاره اي در كشور وجود دارد.

 

عوامل موثر در افزايش قيمت
تحقيقات و بررسي هاي به عمل آمده براي شناخت عوامل موثر در افزايش قيمت مسكن در كشورمان نشان مي دهد عواملي چون متعادل نبودن عرضه و تقاضا، ناكارآمدي، مبهم بودن و عملكرد خلاف انتظار سياست هاي اعمال شده در بخش مسكن، نبود هماهنگي لازم بين ارگان ها و نهادهاي مسئول و متولي مسكن براي اعمال واجراي سياست هاي اجرايي و كاربردي، تفاوت نرخ سود بانكي اعلام شد. از سوي دولت و نرخ سود حقيقي در بازار، قابل خريد و فروش بودن وام و تسهيلات مسكن در بازار، نگرش صرف درآمدزايي به فروش تراكم، فشارهاي اقتصادي و تحريم هاي خارجي كه فضاي ناامن اقتصادي را براي سرمايه گذاري در بخش هاي ديگر اقتصادي ايجاد و باعث هجوم سرمايه ها به سوي مطمئن ترين سرمايه گذاري در كشور يعني مسكن و ملك به صورت دلالي و خريد و فروش شده خروج برخي از نيروهاي كار ارزان از كشور، افزايش قيمت نامتعارف و مبهم مصالح ساختماني و ثابت نبودن قيمت آن در بازار، جذابيت بيشتر زمين و مسكن به دليل بازده بالاتر نسبت به ساير بخش هاي اقتصادي، افزايش حجم نقدينگي و ورود بخش عمده آن به بخش مسكن، سودجويي برخي افراد، ايجاد شهرك هاي جديد اقماري براي جذب سرريز جمعيت كلانشهرها، سهم غيرمتعارف و بالاي قيمت زمين در مسكن، وجود بافت هاي فرسوده و تعرفه حق الزحمه مشاوران املاك و بنگاه داران مسكن كه با بالارفتن قيمت ملك و مسكن، حق الزحمه بيشتري را دريافت مي كنند، از جمله مهمترين عوامل موثر در افزايش بي رويه قيمت مسكن محسوب مي شوند.

 

 عنصري نامحسوس
مشاوران املاك يكي از عوامل موثر در افزايش قيمت مسكن بوده و از زمان تصميم به فروش يا اجاره مسكن توسط فروشنده تا خريد و اجاره آن توسط خريدار، همواره مشاوران املاك و بنگاه داران مسكن نقش اساسي را در تعريف و تعيين قيمت بازي مي كنند. قيمت مسكن براساس قيمت منطقه اي مسكن، مرغوبيت آن در منطقه، محل، سال ساخت، امكانات در اختيار ارائه مي شود كه در بسياري از اين ويژگي ها به نظر فروشنده و خصوصا مشاوران املاك تعيين كننده بوده و در نهايت قيمت مسكن در منطقه را تعيين مي كند.
پس از توافق فروشنده و خريدار، قولنامه تنظيم و سپس كار انتقال سند رسمي صورت مي گيرد. پس از تنظيم قولنامه حق الزحمه مشاور و بنگاه دار مسكن براساس رقم ريالي مورد معامله (ملك يا مسكن) و مطابق تعرفه اي كه نشان دهنده رابطه كاملامستقيم ارزش مورد معامله با ميزان حق الزحمه است از سوي طرفين معامله پرداخت مي شود. پرسش مطرح آن است كه وقتي حق الزحمه مشاوران املاك رابطه كاملامستقيم و بلافصلي با معاملات مسكن و ملك دارد، آيا اين امر نمي تواند عاملي موثر در افزايش بي رويه قيمت ها باشد؟
در واقع حق الزحمه مشاوران مسكن با افزايش قيمت، بيشتر شده و از سوي ديگر اين گروه در قيمت گذاري مسكن و ملك موثر هستند.
برخي معتقدند در شرايطي كه قيمت ها خيلي افزايش يابد بازار خريد مسكن راكد شده و سزاي گران فروش، نخريدن است. اما بايد توجه كرد كه اين ضرب المثل براي كالايي است است - كه بتوان در جايي ديگر مشابه ارزان آن را تهيه كره و يا در مورد كالاو نيازهاي اساسي انسان نيز مصداق دارد. اما بايد توجه كرد كه مسكن نياز اساسي خانواده ها بوده و بازار مسكن همچون زنجيره هاي به هم متصل است، به نحوي كه عوامل موثر در قيمت مسكن در هرجايي، با شدت و ضعف خود را در قيمت تمام شده اين كالانشان مي دهد.
هرچند اين روش محاسبه حق الزحمه در برخي ديگر از حرفه ها مانند محاسبه حق الزحمه مهندسان يا وكلابراي اقامه دادرسي هاي حقوقي نيز وجود دارد، ولي ميزان كار مهندسي و مطالبه حق خواهان در دادرسي ها در دست مهندس يا وكيل نبوده و توسط نظام مهندسي و دادگاه مشخص مي شود.
به طور كلي برخي مشاوران املاك و بنگاه داران مسكن تمايلي به افزايش قيمت مسكن و ملك داشته و با ايجاد بازار كاذب در مناطق مختلف شهري، در واقع سعي در بالابردن حق الزحمه خود دارند. هرچند برخي ديگر با خريد ملك و مسكن به هنگام ركورد بازار مسكن و فروش آن در مواقعي كه قيمت ها افزايش مي يابد. به بي ثباتي اين بازار دامن مي زنند. اين عوامل باعث شده تا اين گروه در معاملات مسكن و ملك شركت داشته و موثر باشند و نه تنها انگيزه اي براي كاهش قيمت ها ندارند بلكه افزايش قيمت مسكن و ملك به هر طريقي افزايش حق الزحمه آنها را به دنبال دارد. اگر بتوان در تعرفه قيمت گذاري حق الزحمه اين قشر به گونه اي عمل كرد كه اين امر رابطه اي مستقيم با قيمت ملك و مسكن نداشته باشد، اين عامل نهفته و موثر در افزايش قيمت مسكن، خنثي شده و گامي هرچند كوچك در راه جلوگيري از افزايش بي رويه قيمت مسكن برداشته مي شود. تحقق اين امر فقط با كار كارشناسي ارگان ها و نهادهاي موثر و مرتبط با اين قشر خصوصا اتحاديه صنف مشاوران املاك، امكانپذير بوده و جاي تامل و بررسي كارشناسي دارد. با اين روند بهتر است حق الزحمه مشاوران املاك و بنگاه داران مسكن براساس قيمت مورد معامله تعرفه گذاري نشده بلكه با كار دقيق كارشناسي و از روش هايي كه اين رابطه مستقيم را حذف مي كند، استفاده شود.